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EY安永截至2025年12月8日，沪深两地REITs市场合计已发行77只基础设施公募REITs产品，市值超过2,100亿元*，市场运行稳定。从2020年4月，中国证监会与国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》正式开启公募REITs工作试点起算，中国公募REITs在五年多时间里实现了从无到有，取得了切实的成果。
今年十月，党的二十届四中全会上通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“《建议》”）提出，提高资本市场制度包容性、适应性，健全投资和融资相协调的资本市场功能。在较早之前，《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》也要求，到2035年基本建成具有高度适应性、竞争力、普惠性的资本市场。
我国公募REITs市场从试点阶段逐步转变到常态化发行，是践行资本市场高质量发展的重要举措。
2025年11月底，国家发展和改革委员会发布了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，这也是经历了多轮扩围之后，基础设施REITs发行范围的进一步扩大。在2025版清单发布前，基础设施REITs发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型。而本轮发布的清单从行业领域看，涵盖了商业办公设施和城市更新设施这样的全新板块：其中商业办公设施包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；城市更新设施包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目。从具体项目来看，消费基础设施领域新增了四星级及以上酒店项目、体育场馆项目。本轮扩围将有助于进一步盘活存量资产，促进投资良性循环，特别是在城市更新、消费等领域激发市场活力。
与上述扩围相关，中国证监会也正式发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，明确商业不动产投资信托基金的产品定义、注册运营要求、机构责任及监管框架，同时明确相关事宜参照现有基础设施REITs指引执行。目前相关的沪深交易所配套制度也在逐步完善和征求意见中。
(注：2025版清单还明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。)
我国公募REITs产品在借鉴参考其它地区发达REITs市场的经验基础之上，充分结合国内市场自身情况和特色，持续摸索和践行适合中国特色的高质量发展道路。
作为REITs产品的发源地，美国市场的资产范围侧重于商业地产（尤其是公寓），日本以办公楼和物流设施为主，而新加坡则海外资产占比较高。现代化产业体系是中国式现代化的物质技术基础，而构建现代化基础设施体系正是坚持发展实体经济的重要着力点。2020年的试点政策明确聚焦基础设施领域作为REITs的核心探索方向。截至目前，我国REITs已发行的77只产品中，这些多元的基础设施领域底层资产占据了重要地位。
*以上数据来自上海证券交易所及深圳证券交易所截至2025年12月8日的公开信息*
《建议》提出“十五五”时期要加大保障和改善民生力度，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设。这包括了加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给。《建议》还提出了全面落实“十五五”期间的扩大内需提振消费的各项举措，包括在消费配套基础设施领域实施一批重点项目。我国公募REITs市场自2022年起逐步扩围资产类别至保障性租赁住房和消费类REITs。
“上新”的实践一直在延续，2023年开始试点的绿色能源资产REITs和2025年上市的数据中心资产REITs，进一步拓宽了REITs资产范围。如果说数据中心资产为数字中国建设提供了科技基础设施的基石，那么绿色能源资产类产品则是为美丽中国的绿色转型提供了保障。
今年11月底的最新一轮扩围和商业不动产REITs的试点，标志着REITs市场向多元化资产类型迈出关键一步。《建议》提出了“十五五”期间要加快构建房地产发展新模式。在新形势下，房地产业迫切需要从过去的追求规模扩张转为存量资产的提质增效。蓄势待发中的商业不动产REITs的重大意义，也正在于有望盘活多年来高速发展积累下来的存量商业不动产资产，包括商业零售、办公楼和酒店等资产。通过持有型商业不动产的资产证券化，有效降低对银行的信贷依赖。此外，商业不动产(尤其是一线城市)大宗交易比较活跃，有利于资产定价和良好的市场流动性。
在多层次中国资本市场建设中，专业中介机构始终担负着信息质量把关、维护市场公平秩序、促进资本高效配置和构建投资者信任生态等重要责任和使命。持续迈步创新发展的REITs市场，会计师事务所也要因“业”施策，针对不同的业态和资产类别，勤勉尽责实施差异化的针对性审计工作。
作为底层项目财务审计的关注重点，收入（包括租赁收入）的确认与会计核算一直是审计工作的重要关注领域。随着REITs试点范围和资产类别的持续扩充，底层项目从最初的物流仓储、产业园区等基础设施类延伸到办公楼、商场和酒店等商业不动产，业态由“To B”延伸到“To C”，涉及的租约或客户也会由少量且大额延伸到大量且分散。相应的审计工作也需要将更多因素综合进行考虑，包括了解底层项目的收入性质和确认政策（包括区分租赁和非租赁收入），了解和测试重要的内部控制流程（包括重要的信息系统），实质性细节测试的范围和颗粒度等。必要时，需要考虑引入内部信息系统和数据分析专家，辅助支持审计工作。
可供分配金额测算应当遵循合理、谨慎的原则，并充分考虑宏观及区域经济发展、项目业态及用途、运营情况及未来调整安排、重大资本性支出、税费安排、周边生态环境及竞争环境发展等因素的影响。实务中，通常需要充分考虑测算期限内的出租率合理性和敏感性，以及到期租约续租可能性等重大的估计因素。还需要考虑底层资产的第三方资产评估与可供分配金额测算是否存在重大不一致。
原始权益人和发起人的构建及相关工作
在实务中，原始权益人和发起人的构建往往涉及股权结构与业务的重组。会计师事务所也需要积极前置工作，参与原始权益人和发起人相关架构安排的讨论，并充分考虑有关的财务核算，合并报表和税务的相关影响。在一些特殊业态（例如文旅景区）的REITs发行过程中，还需要充分考虑和评价构建入池资产组与收益权是否符合会计匹配原则。
从整体发展来看，中国特色的公募REITs发行，由国家发展和改革委员会与证监会协同配合，不断优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，推动基础设施REITs支持实体经济蓬勃发展。我国金融市场结构也不断得到优化，投资品种进一步丰富。
安永作为深耕其中的专业中介机构，相信在与市场各参与主体的共同努力下，也能为开创资本市场高质量发展新局面，建设金融强国和中国式现代化不断提供助力。
[1].上海证券交易所.【REITs】（2025-12-08）[2025-12-08]. https://www.sse.com.cn/reits/.
[2].深圳证券交易所.【REITs】（2025-12-08）[2025-12-08]. https://reits.szse.cn/.
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